Sparer jeg skatt ved å investere i boliger via et aksjeselskap eller NUF?

Nei.*

*Ikke så lenge du har færre enn 5 leiligheter eller mindre enn 500 kvm næringslokaler har Skatteetaten uttalt at dette ikke regnes som såkalt næringsvirksomhet og dermed beskattes inntektene med kun 28% om du eier leilighetene privat.

Ved å eie eiendommene gjennom aksjeselskap eller NUF må du først skatte 28% på selskapet, deretter 28% når du tar ut pengene som utbytte. Vårt råd er derfor at så lenge du holder deg under grensene nevnt ovenfor er det utvilsomt mest lønnsomt å eie leilighetene privat. Det vil sltså si ingen selskapsform. Eier du flere enn 5 leiligheter eller over 500 kvm næringslokale er det vanskelig å gi et generelt råd om hva som lønner seg.

Hva med aksjer: Er det skattemessig lønnsomt å eie aksjer gjennom aksjeselskap eller NUF?

Lønner det seg med holdingselskap?

Detaljert spørsmål fra innsender:

Jeg planlegger å investere i eiendom for utleie og har langsiktig perspektiv, dvs 20-25 år. Jeg tenker ikke å ta ut inntekt eller utbytte.

Første leilighet koster ca 1,5 mill. og hvert 5. år tenker jeg å kjøpe ny leilighet for utleie. Om 25 år så vil jeg ta ut overskudd som "pensjon", og kanskje selge en eiendom.

En venn foreslo at jeg kunne definere hver leilighet som eget AS og ha et Holding AS som eier alle leilighetene/AS'ene.

  1. Stemmer det at jeg da ikke trenger å skatte av fortjenesten ved salg av AS når jeg overfører pengene til Holding, men skatter først 28% når jeg tar ut pengene fra holdingselskapet?
  2. Da sparer jeg altså 28% skatt, men stemmer dette?
  3. Bør jeg velge NUF framfor AS?
  4. Og, hvis jeg har Holding NUF og Eiendom AS, slipper jeg da revisor?
  5. Har hørt at det kan være fordelaktig å eie hver eiendom i eget aksjeselskap som igjen eies av et holdingselskap da salg av leilighetene vil være skattefritt. Stemmer det?
  6. Hvilken selskapsform bør jeg altså velge?

Svar fra SMBinfo:

  1. Ja, dette stemmer. Men i tillegg er utleieinntekter og gevinst ved salg av eiendom skattepliktig for selskapet med 28%
  2. Nei, privat skatter du kun 28% av utleieinntekter og av fortjeneste ved salg av bolig (færre enn 5 leiligheter). Et AS/NUF skatter først 28% av inntektene, deretter betaler du 28% ekstra når du tar ut pengene fra holdingselskapet. Det vil si at du blir dobbeltbeskattet dersom du eier leilighetene gjennom et selskap.
  3. NUF og aksjeselskap er svært like. Har du egenkapitalen (kontanter eller andre eiendeler som en utleieleilighet etc) til et aksjeselskap så er dette å foretrekke. Trenger du ingen egenkapital og har få leverandører kan det være like greit med NUF, men forskjellen er liten og aksjeselskap er en mer anerkjent selskapsform.
  4. Du kan ha aksjseselskap som holding og fremdeles slippe revisor (nytt fra 2011). Forskjellen mellom NUF og AS skiller seg nå først og fremst å krav om egenkapital, med visse forbehold.
  5. Private kjøper ikke leiligheter i form av aksjeselskap eller NUF, så det vil si at du har ingen å selge aksjeselskapet eller NUF-et til. Ved næringsbygg/eiendommer stemmer det din venn sier. Da er det vanlig å organisere hver eiendom som aksjeselskap pga at gevinst ved salg av aksjeselskap er skattefritt for aksjeselskaper. Uten å gå nærmere inn på dette så kan det være nødvendig å gi noe rabatt ved salg av et aksjeselskap fremfor en eiendom, da det i noen tilfeller er forbundet med visse ulemper for kjøper å overta et selskap med alle pliktene dette medfører. Men ved store prosjekter og professionelle aktører er ofte begge parter interessert i å kjøpe/selge og beholde eiendommen i et eget AS slik at det vil være fordelaktig.
  6. For din del så ville jeg anbefalt å hatt eiendommene privat. Du kan ha opp til 5 leiligheter før det regnes som næringsvirksomhet og før du bør vurdere å stifte et selskap for "driften". Privat skatter du uansett ikke på verdistigningen før du selger. Du må kun skatte av eventuelle leieinntekter (etter at faste kostnader, vedlikehold etc er trukket fra).

Kilde: Lignings ABC 2011

Kommentarer

Har kjøpt en bolig med 3 utleieenheter. Jeg hadde fra før 4 utleieboliger. Har i ettertid forstått at det blir regnet som næring når det er 5 eller fler utleie enheter. Vil det være ok og ovrføre den siste bolig til min kone? Må dette i tilfelle tinglyses eller hvordan bør det gjøres?

En evt tinglysning vil kun hindre at de plukker opp basert på antall gnr/bnr du er oppført på.

Plukker de deg opp tipper jeg at de ikke bryr seg om du eller kona eier det og at de regner det som næring. Men det er sagt at det ikke er en klar grense, så kommer sikkert ann på størrelse m.m.

Hei,
Vi er to personer som har en samlet EK på 2,5-3 millioner. Dette ønsker vi å benytte til å starte et AS for å bygge opp en eiendomsportefølje. Med den EK tenker vi å kjøpe et eller to objekter som skaper god likviditet ( uteleie) for å bygge god kontantstrøm i firmaet. Planen er og ikke ta ut noe lønn eller utbytte de første 10-12 årene. Planen er å bygge opp AS slik at vi etterhvert kan ta lønn. Det er tanken og ei mange objekter på sikt.

Vi har også eiedom privat, som vi etterhvert tenker å selge med overskudd for å kjøre dette inn i firmaet for å utvide enda mere i porteføljen.

Mitt spørsmål er : Bør vi starte AS fra starten av med to leiligheter til utleie, eller starte privat for så ta leilghetene inn et AS etter det er blitt over 5 leiligheter. Må vi skatte ved å kjøre inn penger i selskapet etter oppstart, la os si 3 år?

Takk på forhånd.

Nei, dere kan gi et lån til selskapet, eller skyte det inn som akskjekapital uten å måtte skatte neo. Ved forhøying av askjekapital må man gjerne ha bistand fra Revisor eller lignende og de tar en fin sum for dette.

Fordelen med å starte i ASet er at dere bygger opp en historikk som gjerne kan være gunstig mtp lån hos banken. Men tenker dere bør rådføre dere med en bank her.

Skal dere en gang nyte godt av pengene/leieinntekten ville det lønt seg å leie ut privat så lenge som lovlig.

Hei!

Jeg eier en gård med flott og sentral beliggenhet, og har begynt med utleie til turister. Jeg ønsker å bygge flere anneks og etterhvert noen sjøbuer med båtutleie osv. Jeg leier ut via airbnb og tripadvisor og har fulLtd belegg 9 mnd i året. Jeg har gjort dette privat hittil, men lurer på hvordan jeg bør organisere dette når jeg utvider.
1. Bør jeg eie privat og leie enhetene ut til et driftsselskap. En enhet omsetter for ca 50 000 i mnd. Kunne man hatt en leieavtale på 45000, og latt driftsselskapet gå med et lite overskudd, mens man selv skatter 28% pga leieavtalen?
2. Holdingsstruktur?

Heisann,

Du må nok uansett ta utleien via firma så lenge det er i denne størrelsen. Enten et ENK eller et AS. Et AS vil gjerne være å anbefale mtp privat risiko samt utvidet mulighet for diverse fradrag.

Utleie av eiendommen/hus etc må skje etter markedsverdi. Her må du rådføre deg med revisor eller lignende som kan stå for den delvis subjektive vurderingen dette er.

USikker på reglene rundt hvem som kan eie en eiendom hvor det klart drives en næring og er lagt til rette for næring. Husker jeg ikke feil er det en del sære regler rundt gårdeiendom og gårdsdrift.

Men går man ut fra at du kan eie dette privat, leie det ut til en pris på 45 000 som kan forsvares mtp om du skulle leid det samme et annet sted (markedspris), så bør du kunne gjøre det som beskrevet.

Hei, nar man investerer i eiendom i usa som man leier ut, enten via et selskap eller privat. Maa man hvert gjore et tax return i USA eller slipper man dette?

Du må mest sannsynlig innberette dette begge steder.

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig...

USA:
Formue og inntekt skal ikke skattlegges i Norge. Det gis ikke fullt fradrag for gjeld og gjeldsrenter

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig...

Hei. Har gård og har fått regulert deler av skogeiendommen til næringstomter.
Vurderer starte et AS for å slippe toppskatt på kapitalinntekt på 51%.
Summen av salget er ca 7 millioner før skatt

Heisann,

Her anbefaler jeg uavhengig av vårt svar under å ta kontakt med revisor/advokat eller lignende, gjerne et større advokatbyrå med egne advokater som håndterer akkurat denne typen saker.

Infoen under er kun veiledende for videre undersøkelser:

Tror du egentlig burde/måtte ha lagt ut eiendommen til et AS før selve reguleringen fant sted.

Jeg tror heller ikke du vil måtte betale toppskatt på kapitalinntekt, men en flat sats uavhengig av beløp (27%).

Det er ganske vanlig å opprette et holdingselskap og et selskap for eiendommen. Generelt så utsetter man skatten ved å legge det i et AS, samt at det gir noe mer mulighet for fradrag av utgifter.

Man får heller ikke den samme prisen for eiendommen, da man ofte må regne med en rabatt om man selger det som ett AS fremfor som en eiendom.

Sider

Skriv kommentar

Relaterte artikler

Sparer jeg skatt ved å investere i boliger via et aksjeselskap eller NUF? Nei.* *Ikke så lenge du har færre enn 5 leiligheter eller mindre enn 500 kvm næringslokaler har Skatteetaten uttalt at dette ikke regnes som såkalt næ...
Kan jeg redusere overskudd og skatt ved å reinvestere i eiendom? Kjøp av en eiendom er ikke en kostnad hverken privat eller i et AS. De skattemessige kostnadene (fradragene) vil eventuelt være den årlige avskrivnin...
Høyere skatt på eiendomsinvesteringer og utleieboliger Investeringer i bolig og næringseiendom har lenge vært meget fordelaktig fra et skattemessig synspunkt. Fra neste år blir dette litt mindre fordelakti...
Er påkostninger på eiendommer fradragsberettiget? Når det gjelder fradrag for påløpne kostnader til vedlikehold og mindre oppgraderinger er hovedreglene at disse kan fradragsføres. Større påkostninger...